Para facilitar a aprovação de condomínios horizontais em Curitiba, está tramitando na Câmara Municipal um projeto de lei que busca regulamentar na cidade a aplicação de um dispositivo da Lei da Regularização Fundiária Urbana (Reurb). A lei federal 13.465/2017, conhecida pela sigla Reurb, foi elaborada para enfrentar o problema social das moradias irregulares. Na prática, ela alterou diversos trechos de normas infraconstitucionais, amparando o registro dessas áreas pelas famílias que as ocupavam, criando ainda a figura do “condomínio de lotes”.
O projeto de lei reflete uma demanda que segue em alta desde a pandemia: a busca de famílias por um imóvel em condomínio fechado. Dentre os atrativos, segundo especialistas do mercado imobiliário, estão a segurança, a qualidade de vida e mais espaço de áreas verdes. “São imóveis desejados e disputados, produtos muito vendáveis que ficam pouco tempo à disposição. Esse desejo aumentou porque são casas que costumam ter áreas maiores, mais espaço com área verde, características que o isolamento social tornou essenciais para os ambientes domésticos”, avalia Carlos Eduardo Canto, presidente da Confraria Imobiliária de Curitiba.
O aumento na busca por condomínios vem impulsionando não só o mercado da capital, mas o da Região Metropolitana de Curitiba (RMC). “Em virtude de serem áreas mais difíceis, com aprovação do plano diretor, e diante das facilidades de acesso na RMC, as pessoas têm ido para lá. É possível comprar uma área maior do que em Curitiba pelo mesmo preço: por exemplo, uma casa de 120m² pelo preço de uma de 90m² aqui. E há mais disponibilidade, são condomínios construídos por incorporadoras referências na região. Os moradores só saem para trabalhar, deixando a família em segurança. Os condomínios estão cada vez mais completos, se tornando clubes, com toda infraestrutura necessária para atender às necessidades das pessoas”, ressalta Canto.
Lorenzo Madalosso, fundador da Floresta Incorporadora, afirma que as facilidades do trabalho em home office também ampliaram as possibilidades de moradia. “O mercado digital faz com que a gente não precise ir para o centro da cidade comprar coisas, é tudo pela internet. Isso permite às pessoas poder morar mais longe, ter suas hortas, jardins, o que não era tão possível há alguns anos. Temos clientes que moram em Curitiba e trabalham para empresas dos Estados Unidos, Europa e Oriente Médio. Hoje temos escassez de imóveis, mas quando há lançamentos em condomínios, vende logo”, explica.
Segundo Lorenzo, além da capital, a incorporadora trabalha com condomínios fechados em municípios como Colombo, Araucária e Fazenda Rio Grande. “Estamos aprovando dois novos empreendimentos para 2025 e 2026, em Pinhais, com 70 lotes de 1.000 m², e em São José dos Pinhais, 240 lotes de 200m². Em Curitiba, os bairros mais procurados são Santa Felicidade, Campo Comprido, Augusta, Riviera e também na região do Parque Tingui”.
Público-alvo
Leonardo Benato, fundador da Casteval, conta que morar em um condomínio fechado é o sonho de muitas famílias. “Em Curitiba, temos empreendimentos próximos ao centro ou em bairros totalmente equipados, como Santa Felicidade, com farmácias, escolas, panificadoras e mercados. Nosso público são famílias que querem dar uma vida mais livre a seus filhos, brincando na rua e em contato com a natureza”.
A visão é compartilhada por Jaqueline Milstein, CEO da incorporadora Canet Júnior. “Cada vez mais as pessoas desejam criar suas próprias moradias, alinhadas com seu estilo de vida e as particularidades de cada família, o que muitas vezes não é possível em um apartamento. As pessoas buscam espaços que possam integrar interior e exterior, o que também exige uma condição de segurança. Os condomínios de casas são uma resposta a esses desejos, além de poder oferecer áreas de uso comum que complementam essa experiência”.
A Canet Júnior tem em seu landbank o Neoville. “É uma região planejada e rica em possibilidades de moradia, que oferece desde produtos mais econômicos, até terrenos de rua e condomínios de lotes de alto padrão. Lançamos recentemente o Paseo Santiago, um condomínio de lotes que vendeu 80% dos lotes na abertura. Devido a esse sucesso, estamos preparando para o segundo semestre o lançamento de mais um condomínio de lotes”, afirma.
Já a Casteval, segundo Leonardo, está com dois lançamentos em Santa Felicidade. “O Splendore tem 53 casas que variam de 143 m² até 211 m². Entregamos com esquadrias de PVC, persianas automatizadas, infraestrutura de ar condicionado nos quartos e sala, pisos porcelanato e laminado. E o condomínio contempla portaria com duas entradas e uma saída, salão de festas, academia, piscina aquecida, quadra esportiva e rede elétrica subterrânea. E a Casa Volpi, com 53 terrenos com projetos personalizáveis. Fazemos de acordo com estilo e desejo do cliente. São casas a partir de 230 m²”.
“Nosso maior público são famílias que pretendem ter ou que já têm filhos e que buscam mais qualidade de vida e privacidade. Nossos clientes, em geral, têm bom gosto e enxergam valor no design e em produtos de alto valor agregado”, relata Carlos Herrera, sócio fundador da CGL Construtora e Incorporadora, que vai lançar o condomínio Ambar, de casas de alto padrão de 210 a 281 m² privativos, também em Santa Felicidade. “A entrega está prevista para abril de 2027. O Ambar possui 11 tipos de casas diferentes com opções de três ou quatro suítes, até seis vagas de garagem, amplos quintais, próximo a comércios, com bosque interno preservado, segurança, áreas de lazer completas e certificação ambiental GBC Condomínio”.
Dificuldade com alvarás
Apesar dos investimentos das incorporadoras e da busca dos clientes, os condomínios fechados encontram entraves na burocracia. “A incorporação de empreendimentos horizontais exige terrenos maiores, comparativamente aos verticais. Essas áreas geralmente têm problemas cadastrais, necessidade de retificação, contém muitas árvores, bosques ou córregos, são propriedades de famílias que podem ter problemas documentais de sucessão ou inventário. Aliado a isso, os projetos tendem a ser mais complexos em relação a topografia. A soma desses fatores torna a regularização e aprovação dos empreendimentos para obtenção de alvará muito mais lenta”, explica Carlos Herrera.
“Muitas dessas áreas, por serem mais afastadas, com dimensões maiores, ainda não estão totalmente regularizadas. Normalmente exigem um processo de parcelamento de solo. Em 2023, tivemos um novo decreto que facilitou a análise de áreas maiores de 100 mil m², mas dificultou a implantação destes projetos, principalmente por exigir que, caso tenha uma diretriz afetando o lote, ela deve ser implantada pelo próprio interessado antes da aprovação do empreendimento, o que aumenta o, prazo, ônus e o custo das incorporadoras”, pontua Gustavo Barreto, presidente da Paysage Corpal. “Diante desse cenário, podemos falar em cerca de quatro anos para se conseguir lançar um empreendimento desse perfil, quando não existirem maiores complexidades”, completa.
A Paysage Corpal está com oito projetos em execução, sendo quatro em Curitiba, dois em Joinville (SC), um em Camboriú (SC) e um em Londrina (PR). “São sete condomínios de lotes e um loteamento aberto, um bairro planejado que lançamos em Camboriú. Nós temos uma grande velocidade de vendas: desses empreendimentos em execução, os de Curitiba estão praticamente todos 100% vendidos”, destaca Gustavo.
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