A Instrução Normativa nº 2.222, publicada pela Receita Federal em 20 de setembro de 2024, trouxe uma nova possibilidade para proprietários de imóveis: atualizar o valor das propriedades com alíquotas reduzidas de Imposto de Renda (IR). A medida, válida tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, promete reduzir a carga tributária na hora da venda, mas exige cautela. Especialistas alertam que, apesar de vantajosa em certos cenários, a decisão pode se tornar um problema para quem planeja vender o imóvel no curto prazo.
De acordo com Mariana Domingues, advogada especialista em direito empresarial e sucessório, a medida deve ser analisada com cuidado. “A alíquota reduzida de 4% pode parecer atraente à primeira vista, mas é fundamental considerar o momento da venda e o tempo em que o imóvel será mantido. Quem vender antes de 36 meses pode acabar pagando mais imposto do que o previsto inicialmente.”
Para pessoas físicas, a atualização do valor de imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) estará sujeita a uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença entre o valor original e o atualizado. Sem essa redução, a tributação sobre o ganho de capital varia entre 15% e 22,5%. Já para pessoas jurídicas, a atualização será tributada em 6% de IRPJ e 4% de CSLL, com a alíquota total podendo alcançar 34%, dependendo do regime de tributação.
A Receita Federal estabeleceu o prazo de adesão até 16 de dezembro de 2024. A adesão é feita por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), que está disponível no portal e-CAC.
“Ao permitir essa atualização, o governo tenta estimular a regularização dos valores dos imóveis no mercado, mas a adesão à medida precisa ser pensada no longo prazo. É importante entender que, ao vender o imóvel antes de 15 anos, o ganho de capital será ajustado de forma proporcional ao tempo decorrido desde a atualização”, explica Mariana.
A armadilha do curto prazo
A nova norma estabelece que, para quem vender o imóvel antes de 15 anos após a atualização, o benefício fiscal será proporcional ao tempo que o bem foi mantido. No caso de alienação nos primeiros três anos, o contribuinte não poderá deduzir nada sobre o ganho de capital. A partir do quarto ano, a dedução aumenta em 8% ao ano, atingindo o total de 100% apenas após 15 anos.
Esse escalonamento faz com que a medida seja mais vantajosa para quem planeja segurar o imóvel por um longo período. Para vendas realizadas no curto prazo, o efeito pode ser o oposto. “Quem pensa em vender o imóvel nos próximos três anos pode acabar pagando mais tributos do que se tivesse mantido o valor original. É um cálculo que precisa ser muito bem-feito, principalmente em cenários de alta volatilidade no mercado imobiliário”, alerta a especialista.
Mesmo aqueles que já passaram por alguma valorização em decorrência de melhorias estruturais podem ser atualizados novamente, com a aplicação das alíquotas reduzidas.
Mariana explica que essa é uma vantagem importante para proprietários que investiram em melhorias nos últimos anos. “Imóveis que tiveram reformas relevantes já declaradas na Receita Federal podem agora ajustar o valor com as novas alíquotas, o que pode reduzir o imposto a ser pago em uma futura venda.”
Comparação com outros países e planejamento sucessório
Ao analisar a atualização fiscal no Brasil em comparação com outros países, a nova regra brasileira é relativamente atrativa. Nos Estados Unidos, o imposto sobre ganho de capital chega a 20%, enquanto na Europa, alíquotas progressivas podem ultrapassar 30%. No Brasil, as alíquotas reduzidas de 4% e 6% tornam a medida uma estratégia tentadora, especialmente para quem não pretende vender o imóvel a curto prazo.
Entretanto, Mariana ressalta que a decisão deve ser integrada a um planejamento patrimonial maior, especialmente para quem busca reduzir a carga tributária em processos de sucessão. “Para quem está considerando a sucessão familiar, a atualização do valor do imóvel pode ser uma ferramenta interessante. No entanto, é preciso avaliar se vale a pena dentro de uma estratégia mais ampla, que envolva outros ativos e o futuro dos herdeiros.”
Ela complementa dizendo que “o planejamento sucessório deve levar em conta não apenas os imóveis, mas também outros bens e investimentos que façam parte do patrimônio familiar. A atualização do valor do imóvel pode facilitar a transição de bens, mas deve ser analisada como parte de um conjunto maior de decisões financeiras.”.
A especialista reforça que a Receita Federal alerta que a adesão à atualização é irretratável, ou seja, uma vez feita, não pode ser desfeita. “É recomendável que os contribuintes avaliem cuidadosamente suas finanças e consultem especialistas antes de optar pela atualização, especialmente em um momento de incerteza econômica e altas taxas de juros.”
Sobre Mariana Domingues S. Herold
A advogada Mariana Domingues S. Herold é especialista em Direito Tributário, Empresarial e do Trabalho. Sócia e fundadora do escritório Domingues & Herold Advogados, atua na área societária, relação entre sócios, conselhos administrativos, no planejamento empresarial e sucessório da empresa e governança corporativa. Ao longo dos anos, tem se dedicado à área do Direito Empresarial e Societário, fornecendo consultoria estratégica e participando como conselheira na composição de conselhos administrativos de seus clientes.
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