De acordo com uma pesquisa realizada pela Deloitte, a pedido da Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp), entre 2023 e 2025, o setor de construção civil poderá perder R$ 59,1 bilhões devido aos atrasos na conclusão de projetos. Esses atrasos são causados por fatores como a complexidade das regras, demora na obtenção de licenças e falta de mão de obra qualificada. O montante representa 8% do total de investimentos previstos para o período, abrangendo tanto o mercado imobiliário quanto grandes projetos de infraestrutura já contratados.
Segundo a advogada responsável pela área de direito imobiliário do escritório Assis Gonçalves, Nied e Follador – Advogados, Isabella B. M. Gonçalves Giublin, os prazos na construção civil sempre foram motivo de preocupação tanto para construtores quanto para consumidores. “No Brasil, a legislação que regula o setor busca proteger ambas as partes, estabelecendo responsabilidades claras sobre prazos de entrega, garantias e os direitos dos consumidores em caso de atraso. Esses pontos são fundamentais e devem ser de pleno entendimento tanto para quem constroi, como para quem compra”, afirma.
Isabella explica que na legislação atual, especialmente por força do próprio Código Civil, o construtor é responsável pelo cumprimento dos prazos estipulados no contrato, sendo que eventuais atrasos podem acarretar em penalidades, como multas e até mesmo rescisão contratual, dependendo da extensão do atraso. Além disso, a construtora tem a responsabilidade de garantir a qualidade da obra e os reparos necessários dentro dos prazos estabelecidos por lei. “A responsabilidade do construtor vai além da entrega no prazo. Ele precisa assegurar que a obra entregue esteja em conformidade com o contrato e as normas técnicas vigentes. Isso inclui desde a qualidade dos materiais até o cumprimento das obrigações durante o período de garantia”, afirma.
Prazos e legislação sobre atrasos
A garantia legal de uma obra, segundo o Código Civil, é de cinco anos, independentemente de culpa do empreiteiro, construtor ou incorporador, e quando disser respeito a vício de solidez ou segurança da obra. Esse prazo pode ser esticado (mas nunca inferior ao prazo legal), se houver disposição no contrato, em que a construtora assume essa obrigação contratual.
“A garantia de cinco anos é obrigatória para a segurança e qualidade estrutural do imóvel. Contudo, é fundamental que o construtor documente a entrega do empreendimento, mediante listagem de tudo o que está sendo entregue, desde os projetos, até os manuais do imóvel, especialmente manual do proprietário, onde deverá constar todos os prazos de garantia, bem como as questões afetas à manutenção do imóvel pelo próprio comprador. Esses cuidados ajudam a garantir maior segurança jurídica na relação entre construtor e comprador”, reforça Giublin.
“O problema surge quando esse prazo de garantia não é observado com rigor. Ou pior, muitas vezes, por falta de registros da construtora, desde a falta de documentação de datas ou da própria entrega de documentos, ou até mesmo a falta de registros dos reparos ou inspeções feitos após a obra, as construtoras acabam respondendo por obrigações que seriam afetas aos próprios compradores, relativas à manutenção do imóvel”, destaca a advogada.
O prazo legal de garantia não significa que, caso ultrapassado, a comprador não pode exigir a reparação dos danos ou reclamar sobre os vícios aparentes ou ocultos: “São questões distintas, o prazo de garantia e os prazos decadencial e prescricional, para exercer o direito de ação e buscar a reparação”, explica.
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso, o comprador tem o direito de reclamar dos vícios aparentes em até 90 dias após a entrega da obra. Já os vícios ocultos, esses devem ser reclamados dentro do prazo de garantia previsto no Código Civil, a partir da sua constatação. E é a partir desses prazos que começa a contagem do prazo prescricional para pleitear eventual indenização pelos danos causados.
Outro ponto bastante sensível tanto para as construtoras quanto para os consumidores é o atraso na entrega do imóvel, sendo que, de acordo com a Lei do Distrato Imobiliário (Lei 13.786/2018), o atraso na entrega da obra pode ser tolerado por até 180 dias (o que ultrapassar a data prevista para a entrega do empreendimento), desde que essa cláusula esteja expressa no contrato. Se esse prazo for excedido, o comprador do imóvel pode tanto pleitear perdas e danos ou a indenização prevista na Lei, de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, quanto pode rescindir o contrato, com restituição integral dos valores pagos.
Nesse caso, as construtoras e incorporadoras devem atentar que, ultrapassado o limite autorizado por Lei, a situação é passível de indenizações por danos morais e materiais, essa, consistente na devolução da multa informada acima, ou na indenização por lucros cessantes, em que o comprador é indenizado pelas despesas que teve por não ocupar o imóvel no tempo previsto (como alugueis). Em casos extremos, o construtor pode ser responsabilizado até mesmo por despesas com armazenagem de móveis.
“Os consumidores estão mais conscientes dos seus direitos. Caso a entrega ultrapasse os 180 dias de tolerância, eles podem exigir a devolução integral do valor ou até mesmo ingressar com ações judiciais para buscar a reparação de danos. Por isso é importante que as construtoras estejam preparadas caso esse prazo tenha que ser elastecido, uma vez que, apesar de também estarem sujeitas à casos fortuitos ou força maior (hipóteses excludentes de responsabilidade, que em regra fogem desse prazo de 180 dias previsto em Lei), nem sempre os consumidores aceitam essas circunstâncias, nem mesmo os Tribunais, que por vezes veem o decurso desse prazo de forma negativa, mesmo que haja alguma causa excludente”, finaliza a advogada.
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