Conforme dispõe do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988 (CF/88), o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal que incide sobre a transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis. Todavia, a própria Constituição Federal estabelece a imunidade do ITBI, nos casos em que os imóveis de uma pessoa física são integralizados em uma holding (pessoa jurídica), cujos sócios são os mesmos proprietários dos imóveis. Para obtenção dessa imunidade, porém, é essencial manter o faturamento da holding com no máximo cinquenta por cento (50%) dos rendimentos frutos de atividade imobiliárias. Afinal, segundo entendimento conservador e reducionista, essa imunidade não se aplica quando a atividade principal da holding for compra e venda de imóvel, locação imobiliária ou arrendamento mercantil.
Registre-se, todavia, que o Supremo Tribunal Federal, examinando a matéria, por ocasião do voto do Ministro Alexandre de Moraes foi além do pensamento clássico. Ou seja, decidiu que a imunidade alcança todo o valor utilizado para integralização do capital social das empresas, independentemente de seu ramo de atividade (RE – 796.376/SC – Tema 796), desde que o valor da integralização do imóvel não exceda o capital social. Nesse sentido, inúmeros precedentes em outros Tribunais da Federação, a exemplo do Tribunal de Justiça de São Paulo
Mesmo assim não raro essa imunidade constitucional é rejeitada pelos Municípios, inclusive com respaldo de decisões judiciais, as quais utilizam argumentos como “a sociedade exerce atividade imobiliária” ou “está inativa”, sem embargo de outras razões, a exemplo da retórica de que o STF ainda não enfrentou a matéria em definitivo, sendo que o entendimento favorável aos contribuintes, cuida-se de voto isolado.
Enfim, considerando que a maioria dos Municípios descumpre a Constituição, buscar judicialmente a imunidade do ITBI, por ocasião da integralização de imóveis em uma holding, cuida-se de um calvário, para não dizer uma “loteria jurídica”.
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