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29/01/2023



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Sociedades Imobiliárias. Distinções

 Sociedades Imobiliárias. Distinções

A Coluna HojePR – Direito e Justiça, apresenta texto denominado “Sociedades Imobiliárias. Distinções”, em coautoria com Maria Antonia A. Farracha de Castro. O texto explora os riscos inerentes aos investimentos imobiliários e as possibilidades de mitigá-los, por intermédio do uso de modalidade societária específica e adequada para cada negócio. Enfim, cuida-se de outro tema relevante ao mundo empresarial. Boa leitura.


O risco é inerente à atividade empresarial. Agrava-se, por ocasião de investimentos no ramo imobiliário, razão pela qual, o empresário procura mitigá-lo, constituindo, pois, negócios e sociedades com propósitos específicos.

 

Com efeito, a Sociedade de Propósito Especifico (SPE), é um modelo de organização empresarial, podendo ser composta por pessoas física e/ou jurídicas. No entanto, a SPE não caracteriza um novo tipo societário, ela se constitui, sempre, por meio de umas das formas societárias previstas na legislação brasileira.

 

No ato de constituição da SPE, é necessário a elaboração de contrato social ou de estatuto social, a depender da modalidade adotada, com o respectivo registro na Junta Comercial. Constituída, adquire personalidade jurídica própria e, consequentemente, se destaca dos seus sócios.

 

O objeto social de uma SPE deve ser necessariamente específico, cuja razão de existência esta adstrita ao cumprimento desse propósito/projeto. Assim, obrigatoriamente, o prazo da SPE deve ser determinado, isto é, limitado ao término da consecução do objeto social da empresa. Neste sentido, verifica-se que as incorporadoras vêm estruturando seus empreendimentos imobiliários nesta modalidade empresária, uma vez que se extingue a sociedade após a finalização da obra, quando se encerram as obrigações e direitos entre os sócios. A SPE, porém, não se confundem com a Sociedade em Conta de Participação (SCP).

 

Em verdade, a Sociedade em Conta de Participação (SCP) é conceituada como uma sociedade não personificada, tendo em vista que possui características que a afastam da sociedade empresária típica, como por exemplo a ausência da personalidade jurídica e a natureza secreta de seu ato constitutivo, que não precisa ser levado a registro na Junta Comercial.

 

O Código Civil de 2002, em seu artigo 991, definiu que a SCP se constitui da seguinte forma: um empreendedor, chamado de sócio ostensivo associa-se a investidores (sócio participante) para exploração de uma atividade econômica.

 

No entanto, a atividade estabelecida no objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, sob sua responsabilidade, inclusive perante terceiros. Não obstante, o sócio participante contribui tão somente com o aporte de capital, nos termos precisos do contrato. A SCP, portanto, constitui-se instrumento jurídico importante para fomentar a participação de investidores no ambiente negocial. Cuidado, porém, com a distribuição de lucros com bens, o que, porém, exige análise específica.

 

Feitas essas breves distinções, conclui-se pela relevância da SCP e da SPE para incentivar o ambiente empresarial e a realização de negócios, permitindo que os empresários/investidores tenham ciência dos riscos existentes, observado, porém, que inexiste solução geral. Ou seja, cada negócio exige prévia análise de qual o melhor veículo societário a ser utilizado.

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